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주택으로 쓰이면서도 법적으론 비주택으로 분류되는 오피스텔의 법률적 지위를 명확히 해야한다는 주장이 나왔다. 때에 따라 주택보다 강한 규제를 받기도, 반대로 규제를 피해가기도 하면서 시장 혼란이 커지고 있기 때문이다.
국토연구원이 12일 발표한 ‘오피스텔 관련 현황과 제도 개선 방안’에 따르면 ‘주거용 건물’로서의 오피스텔 비중은 점차 늘고 있다. 보고서에 따르면 오피스텔은 2022년 이후 100만호가 공급됐으며, 이중 70~80%가 주거용으로 활용되고 있다. 이는 연립주택의 총물량(44만7000만호)보다 많은 수치다.
하지만 법적으로 오피스텔은 ‘주택과는 다른 건축물’로 분류된다. 건축법 상으로는 일반업무시설, 주택법 상으로는 준주택으로 분류되다보니 건축 수준이나 주거 여건이 주택보다 열악한 편이다. 주택법이 규정하고 있는 최저주거기준도 적용되지 않는다. 주택은 입주민의 권리를 명시한 공동주택관리법의 적용을 받는 반면, 오피스텔은 집합건물법의 적용을 받아 건물 관리의 강제력도 약한 편이다.
오피스텔은 주택에 적용되는 금융규제도 빗겨간다. 오피스텔을 포함한 비주택 LTV(주택담보인정비율)는 주거용이냐 업무용이냐와 관계없이 담보금액의 70%까지 대출 가능하다. 규제지역에 있는 주택은 30~50%의 LTV 제한이 적용되는 반면, 오피스텔은 규제지역에 속해있더라도 비주택 기준의 LTV를 적용받는다. 주택과 달리 대출 시 DTI(총부채상환비율) 규제도 없다. 이 때문에 부동산 호황기에는 아파트 규제를 피할 수 있는 대체 투자처로 간주돼 투기 수요가 몰리기도 했다.
DSR(총부채원리금상환비율)의 경우 오피스텔도 주택과 동일하게 40%가 적용된다. 2023년 4월 전까지는 오피스텔을 포함한 비주택 담보대출의 원금 상환기간이 일괄 8년으로 고정돼있어 최장 40년에 걸쳐 상환하는 아파트에 비해 DSR 규제 수준이 강했다. 그러나 ‘오피스텔 차별 논란’이 커지자 주택과 동일하게 상환기간을 인정해주는 것으로 규정이 바뀌었다. 특례보금자리론 등 주택구입 관련 정책모기지 상품은 여전히 이용할 수 없다.
반면 오피스텔에 세금을 부과할 때는 주택으로 간주된다. 다만 세금 부과 방식은 용도와 세목에 따라 제각각이다. 예를 들어 오피스텔 취득세는 용도와 관계 없이 4%의 단일세율을 적용받는다. 그러나 주택 과열기였던 2020년 8월 이후부터는 주거용 오피스텔을 취득한 사람이 추가로 주택을 구입할 때는 2주택자로 간주돼 취득세 중과세가 적용된다. 재산세는 오피스텔을 주거용으로 사용할 때 과세부담이 더 줄어들지만, 종합부동산세는 주거용의 과세부담이 더 크다.
보고서는 일관성있는 제도 적용이 어려운 이유로 ‘주거용 오피스텔’과 ‘업무용 오피스텔’의 개념이 공식화 돼 있지 않다는 점을 꼽는다. 보고서는 오피스텔의 주거용 판단 여부는 보유자의 신고, 실사용 용도에 대한 사후 검증을 통해 이뤄지다보니 판정 분쟁이 발생할 여지가 있다고 지적했다. 일부 임대인들은 오피스텔 주택 수 인정과 이에 따른 다주택 중과를 피하기 위해 신고는 업무용으로 하고 임차인의 전입신고를 막는 ‘꼼수’를 부리기도 한다.
보고서는 이러한 문제를 해결하기 위해 우선 오피스텔의 법적 지위부터 명확히 해야한다고 주장했다. 주거용 오피스텔에도 주택에 준하는 수준의 금융혜택을 제공하는 인스타 한국인 팔로워 대신, 규제 역시 동일한 수준으로 적용해 오피스텔과 주택 간 ‘형평성 논란’을 최소화해야 한다고도 했다. 구체적으로는 오피스텔의 사용 용도 변경 신고를 의무화하고, 주거용 오피스텔 거주자의 84%를 차지하는 세입자들을 위해 최저주거기준도 적용해야 한다는 제안을 내놨다.